【研究报告内容摘要】
事件:2020年5月22日,国务院总理李克强于第十三届全国人民代表大会宣读政府工作报告。其中关于房地产部分主要提及以下三点内容:1)深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。2)加快落实区域发展战略3)新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。
再提“坚持房住不炒主基调、因城施策”,基本符合预期,未提房产税:本次政府工作报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”,这在近期央行及中央的其他报告及会议中已多次提及,基本符合预期。结合1~4月行业数据来看,随着复工复产推进,行业快速回暖,表现出较强韧性,经济稳定器作用明显。我们认为在“六稳”及“六保”背景下,未来行业政策将维持稳中偏松情形,部分基本面较好的重点城市可能出现结构性机会。另外,本次政府工作报告未提及房产税,为三年来首次,上年政府工作报告中关于房产税的表述为“稳步推进房地产税立法”。5月18日国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中关于房产税曾提到“稳妥推进房地产税立法”,房产税的进程可能将有所放缓。
区域发展加速落实助力新型城镇化发展:本次政府工作报告指出“发挥中心城市和城市群综合带动作用”“加快落实区域发展战略”,并提到京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江经济带、成渝双城经济圈等,本次会议再度提及都市圈发展战略,重点区域发展有望加速落实。
旧改继续深入,支持社区服务多样化:本次政府工作报告中提及2020年我国将“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”,旧改继续深入。同时,此次疫情中物业作为联系政府与居民的中间平台发挥了积极的协调及管理作用,向各方展现出价值,而不同质地物业公司服务质量间的差距也更为凸显。我们认为未来优质物业将在居民置业选择中成为愈发重要的考量因素,致使优质物业公司议价能力提高,利好其未来发展。
维持推荐评级:本次政府工作报告重申房住不炒、因城施策主基调,基本符合预期,此外在货币政策方面的表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”,在“六稳”及“六保”背景下,我们预计未来行业政策将维持目前稳中偏松的基调,我们看好重点城市结构性机会。此外,在相对宽松的宏观及资金环境下行业优质公司有望受益。考虑到板块估值屡创历史新低,我们维持板块“推荐”评级,看好两条主线,1)运营稳健的龙头企业,建议关注万科、保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。
风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期。

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