作者 | 戴耀邦
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对燕郊这个地方，我是熟悉的，2007年就举家迁到燕郊，算起来11年了，经历了燕郊快速发展的历程。现在乃至未来很长时间，仍将生活在这里，对这座城的未来发展，是牵动内心深处的关心，也打心底里希望燕郊在未来能继续之前的飞速发展进程。 但愿望很美好，现实却是异常的骨感。
这周和燕郊地产圈朋友喝茶聊天，说到燕郊的产业规划。他对燕郊的未来还是很看好的，尤其是燕郊的房价，坚定看好，认为突破2016年底的高点是早晚的事。对于燕郊的产业布局，这点我们两的意见是很一致的，燕郊产业基本是空心化的，除了地产，就是餐饮和教育培训。对于燕郊未来的产业发展，他认为，燕郊的产业园区很难形成其后，燕郊目前除了百世金谷外，其他中信产业园、天山国际、精工园等都不上规模。
其实，即使是百世金谷，虽然规模还可以，但并未形成产业链集聚。
所以，尽管燕郊看着热闹，是环北京最火热的地方，集聚了过百万人口，是其他环京县市无法比拟的地方。在过去十余年间，燕郊取得如此丰硕成果，不是燕郊规划的有多好，只是因为距离北京近。皇城根下寸土寸金，燕郊一个名不见经传的小镇，成为河北省房价最贵的地区。但“成也萧何败萧何”，像老戴一样的北漂者，在燕郊置业，2006年我首次置业购买的星河皓月一期，2870元/平米，到2016年底，九里香堤最高时，我听说卖到了4万2千元/平米。住在燕郊，工作在北京，生活在这里的则主要是老人和孩子。 很少有人愿意在燕郊就业，原因是住在这里像我一样的人，是找不到合适的职位的。除了创业做教育培训、餐饮（这两个行业，我本人都投资和亲身做过几年），一般会选择在北京工作。
房住不炒定位后，住宅用地在燕郊已很难获批了。剩下来能批的主要也是工业用地，但工业用地，要想形成产业集聚，谈何容易。要想形成产业集聚，燕郊有诸多难题待解。
首先就是燕郊的城市规划太随意，已积重难返；对于这点，吐槽的已太多了，尤其是燕顺路，燕顺路作为燕郊人口最集中，楼盘最多的主干道。这里的拥堵基本已经贯穿始终。早晚高峰更是让人难以忍受。而不同于北京，北京拥堵在路上，可以选择地铁出行，尽管是拥挤，但时间上至少还可以控制。但燕郊则完全不可控，唯一的办法就是尽量早出门。所以，燕郊的早高峰是越来越早。
还有就是道路积水问题，已积重难返。尽管最近又开始治理，但结果我是不做期待的。燕顺路本身地势低洼，而沿路建设的小区，为了自身小区内部倒灌，将地势强行垫高，开发商为了追求利润最大化，规划的绿地又很少，所以，燕郊一下雨，雨水都向燕顺路面集中，一场不大的雨，就可以在燕顺路上演“鲁滨逊漂流”。
而燕顺路又是进京必经道路，燕顺路的交通拥堵和下水道，是燕郊吸引产业进驻两大障碍。
其次是地价，由于燕郊距离北京近，过去多年来，房子不愁卖，现在由于限售，控制了需求。但这里的地价依旧比北京周边其他县市高出许多。吸引产业集聚不同于卖房子，距离相差一点并不不够优势。从产业集聚的角度，燕郊的地域优势相对于大厂和香河，并没有太多优势，而有些方面，比如城市规划方面燕郊还处于劣势。所以，燕郊需要对标大厂、香河制定相应招商优惠政策。
燕郊的人口已完成集聚，这是燕郊相对于大厂、香河一大优势。但住在这里的人才，对标的薪资待遇是北京的水准。即使是距离遥远，也更愿意去北京工作，在燕郊想找到合适的人才并不容易。
对于燕郊产业发展，由于以上三个原因，要想破解产业空心化的现状，燕郊需要有断臂的决心，忘记盖房子出售这条捷径。 痛定思痛，在剩余的土地上，放弃卖地收入，以产业导入优先为根本原则。充分利用燕郊已形成的人口集聚优势，和距离北京近的地理优势，完全可以放弃制造业，实际上，老戴也不认为在燕郊适合做制造业。转而发展现代服务业。其次，基于教育培训、餐饮这两大已形成规模的行业，做产业链衍生，发展教育产业集聚，以及冷链物流产业。
这也就是随意想想，真正去实践谈何容易？由奢入俭难，产业导入需要长线投入。一边是坐等收钱的住宅地产市场，一边是前人栽树后人乘凉的长线投入，燕郊当地官员能有多少意愿真正去贯彻呢？
不过，友人认为，燕郊服装批发业态已成气候。围绕东贸服装城，在对面的思菩兰会议中心，已关闭的绿岛建材城，都将上马服装批发城。
朋友的这个信息让我觉得挺意外的。四月份初，我刚安排记者对东贸国际做了走访调研，承接北京动批几个主要市场：白沟、永清、武清、燕郊，我们都曾走访，相对来说，燕郊的东贸服装市场经营状况是最好的，但除去一层外，二层、三层的经营状况也很一般，很多空铺待租，还有部分贴转租的铺子。对于服装批发业态，老戴并不看好，但相对其他产业来说，服装批发可以快速见效，燕郊距离北京近以及人口形成集聚的优势，会让更多之前动批、大红门的商户选择这里，随着燕郊东贸，以及对面的思菩兰、绿岛市场改做服装批发，未来，迁到白沟、永清、天津武清的原动批商户回流燕郊，形成产业集聚，是有可能的。